2020-08-02
先月の記事「新型コロナが不動産市場に与えている影響」 では5月までの状況で、中古の戸建もマンションも件数で1~2割減、価格も微減という感じでした。
＜５月 （対前年比）＞
中古住宅成約件数 ▲８.6％
中古住宅成約価格 ▲2.9％
中古マンション成約件数 ▲25%
中古マンション成約価格 ▲3.4%
(関連記事→「アフターコロナの経済政策」）
6月の状況を見てますと、まずは首都圏から。
首都圏の中古戸建住宅↓
首都圏の中古住宅市場
首都圏 中古戸建住宅件数の推移（東日本レインズ）
首都圏 中古戸建住宅価格の推移（東日本レインズ）
びっくりするほどコロナの影響を受けておらず、むしろ昨年10月の消費増税の方が大きいように見えます。
関連記事『「国民生活」のための消費税減税を』
上のグラフは「中古戸建住宅」ですが、「中古マンション」も傾向的にはほぼ同様です。
というわけで、次に九州、福岡の状況を見ていきます。
九州の中古住宅市場
こちらは九州の「中古戸建住宅」の成約状況です。
価格は「弱含み」程度ですが、件数の落ち込みが立ち直ってないようです。
「成約件数」ですので、最初の内覧から契約に至るまで、若干の時間差はあるものの、「外出自粛」や「ソーシャルディスタンス」の影響は、やはり受けてるようですね。
＜６月 （対前年比）＞
中古住宅成約件数 ▲10.2％
中古住宅成約価格 ▲0.2％
続いて中古のマンション。
中古マンションは、成約件数の減少幅こそ解消されましたが、まだまだ弱いまま。
7月になれば多少回復はしていると思いますが、1年前とは全く違った推移となってます。
価格は下落基調のまま。
消費増税による落ち込みから、一旦は回復傾向にあったものの、またダダ下がりで、昨年11月〜12月付近の数字に近くなってます。
＜６月 （対前年比）＞
中古マンション成約件数 ▲14.3%
中古マンション成約価格 ▲4.8%
福岡県の中古住宅市場
中古戸建住宅成約状況（西日本レインズ）
中古マンションの成約状況（西日本レインズ）
さて、いよいよ我が町福岡県ですが、左が「中古戸建住宅」、右は「中古マンション」です。
＜６月 （対前年比）＞
中古戸建住宅成約件数 ▲10.1%
中古戸建住宅成約価格 0.4%
中古マンション成約件数 ▲20.3%
中古マンション成約価格 ▲9.2%
成約件数の方はどちらも10〜20％の下落ですが、「戸建住宅」の成約価格のみ、わずかながらプラス。
ただ、数十件の件数での値なので、これは誤差の範囲です。いいとこ横ばいか、「九州同様」、ややマイナスと見ておくのが妥当でしょう。
というわけでまとめますと、九州とりわけ福岡県内の中古住宅市場は、
価格はやや下落気味、件数は１〜２割減
といったところでしょうか。
需要と供給のバランス
通常、件数が減れば価格が上がるのですが、価格も件数も昨年比で下落しているので、やはり影響大と言わざるを得ません。
首都圏では6月から大幅に回復しているので、九州域内でも都市部から先に回復傾向になるのではないかと予想されますが、回復とはいっても元に戻るだけなので、価格や件数の上昇傾向、とまではいかないと思われます。
ただ、「第２波」が。。
現在、8月時点での「陽性者増」はあまり気にする必要はなさそうですが、問題は秋口からの重症者数です。
これが増えてくると、また影響が出て来そうです。
プラス材料は何と言っても！
政府もそこは折り込み済みで、現在「重症者数」がそこまで増えてないことから「Go To〜」を進めていますが、秋に消費税減税を焦点とした衆院解散が行われれば、一変するかもしれません。
住宅市場の消費税が与える影響はとても大きいので、消費税が少なくとも５％、希望的観測を言えば消費税ゼロ（これは無いと思いますが）になれば、一部で爆上がりするかもしれません。
宗像市や福津市でも空地や空家はまだまだたくさんありますので、高値で売れるとなれば、一気に放出される可能性もあります。
日銀は金融緩和を継続してますし、コロナ禍の無担保融資や持続化給付金の影響も加われば、住宅市場が潤うことも考えられます。
がしかし！
ここ数十年、日本が潤うような政策は何一つしてこなかった国ですので、あくまでも希望的観測ではありますけども。
「時限措置」「コロナ増税」などをチラつかせてるようでは、微増程度で終わるでしょう。
「対前年比」の注意点！
これらの数字はあくまでも「対前年比」であることに注意が必要です。
昨年10月の消費増税は「天下の愚策」と言われてますが、その影響が出始める「2019年の9〜10月ごろ」との比較になりますので、大きなマイナスの翌年同月、小さなマイナスだと、「前年同月比プラス」と出てしまいます。
経済が弱っているところにさらに追い討ちをかける10%への消費増税でしたので、10月以降の「前年同月比」を見る際は、そこに気をつけなければ見誤ります。
まとめ
宗像市や福津市に限って言えば、足元でそこまで価格には影響してないものの、良い物件があれば即売れる状況なので、マインド的には「需要はあるが様子見」といった感じでしょうか。
これだけ政府の政策も右往左往してますので、なかなか売却や購入に踏み切れない状況もあるのでしょうが、一つ言えることは、
前に戻ることはない
です。
日本人は、島国のせいか、「昔は良かった、地道に頑張ればまたあの生活に戻れる」と考えてしまう傾向があるようです。
どちらかというと欧米の方が変化に強い。
大陸では、そうしないと生きながらえなかった歴史があるのでしょうかね。
以前のバブルは100%来ないと断言できます。
投資や投機に使われる不動産は、価格の上昇はあり得ますが、それ以外で価格が跳ね上がる要素は、日本にはありません。
ただ、居住誘導区域を中心に、微増は十分あり得ます。
ちなみにTOTOのトイレは武漢で作られてるものが多いそうですが、これから米中摩擦の影響で（日本も巻き込まれますが）国内工場が増えて、生活製品メーカーの国内需要・景気が高まれば、多少プラス要因です。
あとは、消費税の期限なしの減税と金融緩和継続。
金利はあくまでもその結果ですので、この辺りを注視していればおおよその見当はつくかと思われます。
何にしても、住宅価格が上がってる時は、他のものも値上がりしていることが多く、価格が下がっている時も同様なので、結局は、
売りたい時が売り時
買いたい時が買い時
というのは変わらないでしょう。