中古住宅＆リフォームでかかる税金
中古住宅を購入してリフォームをする場合には、一般に、中古住宅購入のための住宅ローンに加え、リフォームローンをセットで組むことになります。
ただし、リフォームローンは、住宅ローンよりも金利が高いというデメリットもあります。
その為、リフォームローンを利用すると、ローン支払い総額が高くなってしまい、中古住宅を購入するメリットがその分小さくなってしまうのです。
そこで、中古住宅を購入してリフォームする場合には、リフォーム費用分もまとめて借りられる住宅ローンの利用も検討されると良いと思います。（下図）
その際の差額や、実際にかかる税金について本日は見ていきます。
支払い総額で思わぬ差額も
宗像市や福津市の中古住宅の価格帯は１千万〜２千万代が多く、築年数が40年前後の古い家だと、リフォーム代も300〜600万円かかることもあるので、上の表ではあくまでも仮として、
物件価格：２千万円
リフォーム代：500万円
住宅ローン金利：1%（借入期間30年）
リフォームローン金利：3%（借入期間20年）
で計算しております（元利均等返済）。
A銀行とB銀行はそれぞれ、
A銀行→住宅ローンとリフォームローンを別々に借入れ
B銀行→リフォーム費用込みの住宅ローン
とした場合、最終返済額の差は90万円。
もちろんA銀行のリフォームローンの返済額を住宅ローンの期間と同一期間にした場合は、その差はさらに広がりますし、反対に短くすれば、その差は狭まります。
また、金利も、1%変わるだけで最終返済額が100万単位で変わることもありますので、注意が必要です。
これらとは別に、「フラット35（リフォーム一体型）」というローンもあります。
これは、中古住宅の購入とリフォーム工事に必要となる資金を、一つのフラット35で借りることができるローンです。
❇︎今年の12月末で「フラット35（リフォーム一体型）」の借入受付が終了となりますが、リフォーム工事費も含めて【フラット３５】をご利用できるようにする予定だそうです。詳しくは住宅金融支援機構HPにてお問い合わせください。
リフォームの内容は特に限定されていないので、どのようなリフォームでも利用できます。
フラット35というと技術基準が必要ですが、リフォーム後に基準を満たしていれば利用できます。
ただし、融資実行はリフォーム工事完了後となる為、中古住宅購入やリフォーム工事費の分割払いの際、資金が必要となる場合には、つなぎ融資が必要となります。
また、中古住宅を購入して、”性能向上リフォーム”を行う場合には金利が0.5％下がる「フラット35リノベ」が利用できます。(ただし、A:当初10年間 B:当初5年間）
フラット35リノベ
購入とリフォーム、それぞれの税金は！？
「中古住宅を購入してリフォーム」をするという場合の税金は、まず中古住宅購入の際の売買契約書の印紙代（印紙税法）、リフォーム工事請負契約書の印紙代、ローンの金銭消費貸借契約書の印紙代が必要となります。
その他、不動産取得税、及び所有権移転登記と抵当権設定登記にかかる登録免許税も必要です。
なお、中古住宅取得のための住宅ローン減税と、リフォームの減税の両方が利用できる場合もあります。
新型コロナの影響で、現在適用条件が緩和されておりますので、詳しくはこちらのページをご参照ください。
一般社団法人 住宅リフォーム推進協議会
「リフォームの減税制度について」
最後に
登録免許税は数万円、司法書士に依頼する場合はその手数料もかかるので、合計すると十数万円前後〜ぐらいが多いです。
印紙代もそこまで高くはないのですが、この中で意外とびっくりするのが不動産取得税です。
住宅用の建物を取得した場合だと軽減措置などがあるのですが、取得後、３ヶ月〜半年以内ぐらいで納税通知書が送られてきて、それを使って支払います。
ただ、その頃は引越しも終わり、一応の出費が済んだ後なので、軽減措置などがあったとしても課税標準額に3％を乗じた金額となると、十数万円かそれ以上の請求になることも珍しくありません。
リフォーム費用をローンに組み入れたとしても、家具や細かな電化製品などは手持ちの資金で購入することが多いので、予め、おおよその税金の見積もりも出しておいた方が良さそうです。
最近では、すでにリフォーム済の中古物件も多くなってきてますので、検討材料の一つにされてみてはいかがでしょうか。
というわけで、本日はリフォームとその後の税金について、簡単に説明させていただきました。
