令和地建株式会社
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2020年03月09日
不動産知識

不動産を売った時にかかる経費は?

不動産を売却する際、「仮に2000万円で売れても諸経費や税金で持っていかれたら手元にはどれくらい残るのだろう」と思われる方、多いと思います。実際、動産の個人間売買でさえ手数料1割と送料、梱包料、交通費などがかかり、3000円で売ったものが実質の手取り1000円なんてこともよくある話しです。ただ、不動産の場合は固定資産税(都市計画税)があるので、経緯はかかっても不要であれば早めに処分した方が良い場合もあります。その時の物価や景況感にもよりますが。

そこで今回は、不動産売却の際、どのような経費がかかるのか、ご説明いたします。

 

まずは思い浮かぶのは不動産会社への仲介手数料だと思います。こちらは法律で上限が定められており、売却金額によって変わってきます。

売却代金150万円の場合

(1,500,000×0.05)×1.1=82,500円(税込)

売却代金300万円の場合

(3,000,000×0.04+20,000)×1.1=154,000円(税込)

売却代金2,000万円の場合

(20,000,000×0.03+60,000)×1.1=726,000円(税込)

やや複雑な計算ですが、要は「いくらで売れたか」で変わります。400万円を超えることが多いですが、場所や法令上の制限、物件の状況などによって変わってきますので、まずはこの部分だけでも不動産会社に相談しているのも、一つの方法です。

極端に不動産価格が落ちてしまう要因としては、

・公共交通機関が無い郊外地域

・事故物件、心理的瑕疵物件

・土砂災害特別警戒区域内(レッドゾーン内)

・シロアリの発生が明らかで広範囲

主にはこのようなものがありますが、あくまでも複合要素で相場が決まります。

例えば「レッドゾーン内だから絶対に安い」とは限りません。売り出し方や家の建て方などで資産価値をできるだけ高くする方法があるかもしれませんので、やはり相談して大まなかな方針を先に決めるのが得策かと思います。

契約書に貼る印紙税

契約書に貼る印紙税ですが、こちらの金額は売主買主どちらが払わなければならないという規定はありません。通常「売買契約書」に「契約書貼付する収入印紙は、売主・買主が平等に負担するものとする」などの記載がありますので、それぞれの契約書にそれぞれが買って貼付するのが通例となってます。

軽減税率の適用については国税庁のホームページに公示されてますので、ご覧いただくと良いかと思います。

抵当権抹消費用(登記費用)

不動産に抵当権が残っていた場合、売主はそれを抹消して買主に引き渡す義務があります。銀行返済が終了して抵当権を抹消した場合、通常は「抹消登記」を行いますが、それがそのままになってしまってるケースもありえます。買主からすれば、抵当権が付いたままの物件を購入するわけにはいかないので、売主の責任でそれを抹消する必要があります。

自分で行うこともできますが、金額も大きいので司法書士に頼む場合が多いかと思います。

その費用は、

・不動産の数×1,000円

・司法書士への報酬10,000〜15,000円前後

・謄本取得費

その他、謄本上の住所と現住所が違っていた場合は住所変更の登記が先に必要です。こ

その費用は、

・不動産の数×1,000円

・司法書士への報酬5,000〜10,000円前後

・戸籍や謄本取得費

このように、2〜3万円前後はかかってきそうですが、その他、移転登記に必要な書類を紛失してしまってたり、相続や住所変更が複雑になっている場合は金額も大きく異なってきますので、こちらもやはり事前にご相談されると良いかと思われます。

 

(場合によっては)測量費

確定測量図をお持ちの方は原則必要ありませんが、それでも隣地との境界が曖昧になってしまってる場合もありえます。

実際に、確定測量図はあるが現地で杭が見つからず、隣地とのトラブルを避けるため土地家屋調査士に杭打ちのみを依頼するというケースもあります。

逆に境界がはっきりしていて、隣地の方との承諾が取れていれば、確定測量図がなくてもそのまま契約することは可能ですが、隣地の方も売買や相続などで変わる場合がありますので、何かしら書面や杭打ち、もしくは「筆界特定制度」などを利用されると良いです。

測量の費用は、隣地が市有地や国有地の場合だと30〜60万円ほど、民間人の場合で20〜40万円(宗像市福津市で一般的な住宅の場合)ほどですが、面積や土地の形状によっても金額が変わってきます。

こちらは金額が大きくなることもありえますので、事前に不動産業者にご相談される際、お見積もりの項目に入れてもらうようにした方が良いかと思います。

ハウスクリーニングや補修費用

これは見た目を綺麗にするものなので、ご自分でされる方は必要ございません。ただ、業者に依頼した方が専門の道具や薬品を使いますので、当然綺麗になります。人の第一印象は見た目で8割とも9割とも言われてますが、家も同じ。「大事に使われてきた家」という好印象の材料にもなりますので、ハウスクリーニングは入れた方が良い場合が多いです。

<クリーニング費用>

キッチン周り 1万円前後

トイレ 5千円〜1万円

お風呂場 1万円前後

主には水回りを中心に、ベランダや玄関、草むしりなども含めると家全体で3〜5万円ほど見ていただくと良いかと思います。

また、クロスの交換となると、これも面積によりますが、2階建ての通常の御宅(延べ床面積35〜6坪)で40万円前後ぐらいが目安です(材質などによっても大きく変わります)

<補修費用>

屋根裏の付け木の破損、瓦の破損、床下の補修、開口部の補修などがある場合、そのままにしておくより修理しておく方の好印象を取る方が有利です。これも悪徳業者に引っかからないよう気をつけなければなりません。どうしても見えない部分の修理となると手抜きをされることもありますので、金額だけでなく信頼の置ける業者さん選びが重要です。

例えば、雨漏りの場合、瓦一枚の金額は数百円ですが、交換となると下地からのやり替えとなると、数万円〜数十万円かかることもあります。

瓦全体だと60〜100万円

フローリングの張替え(6畳)8万円前後

外壁塗装 (家全体)100〜150万円

付け木の補修 3〜5万円

3桁かかる補修費用は、売却代金が2〜4千万円などの高額の場合を覗き、基本的には必要ないと思います。その単位になってくると解体も選択肢の一つになりますし、何より買主側のご希望も入ってきます。一旦保留し、売り出しの際は仲介業者にその旨を伝え、説明してもらうようにしましょう。

瑕疵担保保険やハウスインスペクション

瑕疵担保保険は買主にとっては大きなメリットで、今年の4月から法改正で重要事項説明時の項目の一つにもなりますので、現在注目されてます。

<瑕疵担保保険>中古住宅の売買する際に加入することができる保険で、住宅の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分等について瑕疵が発見された際、補修費用等が支払われる保険のこと(瑕疵:通常有すべき品質を欠くこと)

構造耐力上主要な部分に係る調査対象部位の例 :基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、 バルコニー、内壁、天井、小屋組など

この瑕疵担保保険に加入するには、新耐震基準(昭和56年6月1日以降の耐震基準)に適合しているか、インスペクション(住宅診断のこと)に合格しているが条件となります。

逆に、新耐震基準にも適合しておらず、インスペクションも受けてない場合、指定された建築士による診断を受け「耐震基準適合証明書」を発行してもらわなければならないのですが、その際、どこかしらの工事を要求される場合があります。←ここがミソです。

実は、この工事自体に数十万円〜100万円前後、取られることがあるのです。つまり、数十万円〜100万円の工事費用をかけないと保険に必要な書類を発行しませんよ、ということなのです。

当然、「保険」ですので、何かあった場合に負担してもらえるというメリットは、買い手にも売り手にも享受されるのですが、売り手側は先に数十万円〜100万円払う必要があるのであれば、得したのか損したのか分からなくなりますよね。

そもそもそこまでしないと不安であるような古い建物は、買い手がついた後、解体する可能性もあります。

保険への加入料は一戸建てで5〜8万円前後、マンションで4〜7万円前後、住宅診断の費用は、通常料金で55,000円、仲介業者が(公社)のいずれかに加盟している場合は半額となります。つまり、昭和56年以前の建物の場合、10万円以上となります(オプションは別料金)。

私も、何度かこの検査に立ち会ったことがありますが、売り手側からすれば何も問題なければ良いのですが、「何か問題が出てきたとき」、そこを補修しなければ買い手がつきにくくなります。その「問題」とは、どの程度の問題なのか、それは素人には分かりません。

不安だけ煽られて「間の業者(保険会社や検査会社、補修会社)にお金を取られる」仕組みに思えて仕方がないのですが、いかがでしょうか。

とはいえ、この加入は義務ではありません。また、昭和56年以降の建物で新耐震基準を満たしていれば、売り手側にも「安心感」というメリットが「不安」というデメリットを越えると思います。

 

その他、事前に解決しておくべきこと

売買契約はスムーズに終わったものの、その後、買主側がトラブルに見舞われないよう、売主側としても気をつけておくべきことがあります。

事例として、境界は定まっていたが、隣地との境界の壁が当該物件に少しはみ出ているというものがありました。

これは実はよくあることなのですが、その補修費用は誰が払うのか、という問題です。ブロック塀でも、土留めの程度や高さ、長さ数十万円かかることはざらです。

仮に引き渡す際は越境していなくても、ブロック塀が少し傾いていたり、中央部に膨らみがあったり、等々、引き渡し後のトラブルにも注意しなくてはなりません。「現状勇姿」と契約書には書いてあっても、現実問題として、隣のブロックが倒れそうになっていたのを放置したまま買主側にも告げず引き渡すのは、信義則上、債務不履行を問われてもおかしくないのです。「気づかなかった」では済まされないこともありえますので、売主買主双方で写真付きの覚書などを作成し、署名押印し保管しておくのが良いかと思います。

ただ、それを言えばキリが無いことも確かです。「社会通念上、予期できない不可抗力による破損や経年による劣化」は、判例でも認められることが多いので、取引歴が多く、地元の業者にも顔が広い不動産屋などに相談されると良いと思います。

最後に

売却にかかる費用は、一般的に売却価格の3〜10%と言われてます。不動産業者への仲介手数料だけで3%なので、実際は4%前後〜となりそうですが、削れるところは削れます。ただし、時間や手間はかかります。

そういったものもひっくるめて、人生にそう何度もあることではないので、楽しみながら、ご自分でやれることはやりつつ売却希望時期を定めて計画を立てれば、そんなに苦労するものではありません。

現在コロナウイルスで、外出を控える方も多いようですので、こういった機会を使いご検討なさるのも良いかと思います。

この記事を書いた人
薙野 秀貴 ナギノ ヒデキ
薙野 秀貴
お釈迦様の有名なエピソードですが、ある日弟子が「良き友を得ることが聖なる道の半ばだと思えるのですが?」と訪ねたのに対し、お釈迦様は「道半ばではない、聖なる道の全てだ」と答えたそうです。ここで言う「良き友」とは、人生上で起こる様々な苦しみや悩みから解放してくれ、同時に学びや喜びを共感してくれ幸せを気づかせてくれる存在です。それは時に上司だったり部下だったり、先生だったり師匠だったり、旦那さんや奥さんであったりするかもしれません。それをお釈迦様は人生で最も尊重しうる「友」としたのですね。 インターネットやSNSの浸透で、より早く、より膨大な量の情報、そして人へのアクセスが可能になりました。 その中から種々選択する毎日に追われ、現代は、情報化社会から選択社会になったかのように感じてしまいます。 令和が始まったそんな時代、我々も不動産という仕事を通じて、皆様にとっての「良き友」に少しでも近づくことができるよう、努力して参りたいと思っております。
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