令和地建株式会社
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2020年08月24日
本日のコラム

GDPから見る不動産市場

新型コロナによる影響が不動産市場にも影響を与えています。

マンション「大崩壊」で、これから日本の「不動産市場」に起きるヤバいシナリオ

緊急事態宣言後に行われたこの調査によると、アフターコロナで働き方が変わったことで家に対するニーズが変わってきていることがわかる。  たとえば、通勤回数が減ることで駅から離れた立地に居住する志向が強くなり、在宅ワークが増えることで広さと部屋数を求めるニーズが強くなった。これにより、マンションよりも戸建を検討する世帯が増えた。  確かに、戸建の主要な面積・間取りは100㎡・4LDKだが、マンションは70㎡・3LDKになる。「もう1部屋需要」は戸建が受け皿になっている。持ち家の需要は戸建が盛り返してきているのだ。(後略 現代ビジネス)

「よくある質問」で、これからの「不動産の買い時、売り時は!?」というものがあります。

結局は需要と供給のバランスなので、

売り時は、買手が多い時、需要が多いので、値段は上昇傾向です。

どこでピークアウトするかを見極めれば売り時はおおよそ決まります。

買い時は、売手が多く、自身の収入と金利が比較的安定している時、はより買いやすくなるでしょう。

金利は、経済政策と為替(海外情勢)の影響を受けます。
売手は、人口減少で「家余り」はこれから加速化するので、郊外から先に増えていくと予想されます。

ただ、今年のコロナ禍と自然災害という強烈な2コマと、政府による止まらない緊縮財政で、「比較的安定」した経済というのは、ちょっと考えられなくなってきております。

経済が不安定化すると個人や企業が消費や投資を控えるため、日銀が国債を発行して賄わざるを得なくなり、金利は下がります。

ところが、消費と投資を控えると総需要が減るので、GDPは名目値で下がります。

GDPとは、以下の3ついずれかで、それらは全てイコールです。

生産の合計=支出の合計=分配の合計

「生産」とは、企業や個人が新たに生み出した付加価値のこと。

「支出」は、消費と投資。

「分配」は給料や地代、税金など、企業や個人が得た所得から「誰か」に支払ったものです。❇︎地代が含まれる理由は、「土地は、ゼロから誰かが生み出したものではないから」です。

つまり、「消費と投資」に当たる「支出」が減ると、単純に賃金は下がります。

ちなみにそれを「日銀が必死に買い支えてきた」のがアベノミクスだったのです。

これだけ日銀保有の国債発行を積み増しても、金利はゼロ付近。

これは「需要が乏しい」ことを意味します。

例えば、ガソリン満タンでも、車が走っていない状態です。

車が走ってガソリンを消費しないことには、次のガソリンも入れられません。

次から次と、ガソリンが入ることで、ガソリンの需要が高まり、売る側のガソリンスタンドも強気になって少し金額を上げる気になるかも(!?)しれません。

走る車が増えれば増えるほど=経済循環のパイが大きくなるほど、国債を買うより実需に回す割合が増え、金利は上がります。(金利が高く無いと買ってくれないため)

つまり、経済の好循環は、金利と物価を押し上げるのです。

さて、不動産はというと、マンションリスク、特にタワマンリスクが囁かれいるようです。

タワマンというのは、文字通り”高い”のですが、実はコンクリート壁で覆われているわけではなく、薄っぺらい石膏ボードのようなもので作られてます。

なので、騒音が激しく、しかも停電時、階段を使わなければならなくなります。

しかも、密は必死。

そこで、今年の「コロナ+大雨災害」で、そのリスクが言われるようになりました。

「エレベーターも定員が4人まで」などと決められたところもあるそうで、しかも、ボタンを押す際は綿棒で、というマンションまであったそうです。

さすがにそれは極端すぎるとは思いますが、マンションの場合、一人でも感染者(検査陽性者)が出たら、物件価格にも影響するそうで、噂が広がったら責任問題にまで発展しそうなので大変です。

そういった状況下の中、マンションのデメリットがクローズアップされ、反対側で郊外の戸建てのメリットがテレワークなどと相まって強調されたので、戸建て需要も少し増えるのではないか、ということが、”希望的観測も含め”言われ始めているのです。

今のところまだ需給バランスに影響するほどではなさそうですが、何れにしても政府の支出(=投資)が無ければ分配(=所得)も生まれませんので、何もしなければ全体的な落ち込みは避けれないとは思われます。

この記事を書いた人
薙野 秀貴 ナギノ ヒデキ
薙野 秀貴
お釈迦様の有名なエピソードですが、ある日弟子が「良き友を得ることが聖なる道の半ばだと思えるのですが?」と訪ねたのに対し、お釈迦様は「道半ばではない、聖なる道の全てだ」と答えたそうです。ここで言う「良き友」とは、人生上で起こる様々な苦しみや悩みから解放してくれ、同時に学びや喜びを共感してくれ幸せを気づかせてくれる存在です。それは時に上司だったり部下だったり、先生だったり師匠だったり、旦那さんや奥さんであったりするかもしれません。それをお釈迦様は人生で最も尊重しうる「友」としたのですね。 インターネットやSNSの浸透で、より早く、より膨大な量の情報、そして人へのアクセスが可能になりました。 その中から種々選択する毎日に追われ、現代は、情報化社会から選択社会になったかのように感じてしまいます。 令和が始まったそんな時代、我々も不動産という仕事を通じて、皆様にとっての「良き友」に少しでも近づくことができるよう、努力して参りたいと思っております。
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