2020-12-19

ハザードマップ について解説します

ハザードマップとは

ハザードマップとは、英語ではHazard map、日本語に訳すと「被害予測地図」となります。

国土交通省国土地理院によると、

自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域やその程度、避難場所、避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図

と定義されており、洪水や津波を対象とするならば「浸水する危険のある区域」、土砂災害を対象とするならば「土砂が押し寄せる危険のある区域」となります。

ハザートマップは、それらが分かりやすく区域区分されている地図、ということになります。

各市町村の役場に担当する部署があるので、そちらに直接問い合わせることもできますが、今はインターネットで確認することができます。（カバーされてないエリアもありますので、ご注意ください）

国土交通省が運営するハザードマップポータルサイト

重要事項で説明が義務付けられているものは！？

不動産売買における「重要事項の説明」時に、その説明が義務付けられている自然災害は、以下の４つになります。

◆土砂災害ハザードマップ

・土砂災害特別警戒区域および土砂災害警戒区域（レッドゾーンとイエローゾーン）

◆大規模盛土造成地マップ

・造成宅地防災区域

◆津波ハザードマップ

・津波災害特別警戒区域および津波災害警戒区域の元になる「津波浸水想定区域」

◆洪水ハザードマップ（今年の8月施行）

・洪水浸水想定区域
・洪水のほか、雨水出水・高潮も

宅建業者は、該当する物件の所在地がこれらの区域に指定されている場合には、何の区域か、どういう規制があるのかを正確に説明しなければなりません。

色が塗られてないところは！？

ハザードマップは、一応「科学的知見に基づいて予測したもの」となってますが、だからと言って安全を保障し、危険性が無いとするものではありません。

なので、色が塗られていない＝安全というわけでもなく、逆に色が塗られている＝災害が起こると断定しているわけでもありません。

測定する箇所や範囲、母数などの数値や質が異なると、データの精度も自ずと変わるので、あくまでも目安として確認するものです。

例えば、一昨年の西日本豪雨では、ハザードマップに示された通りに被害が拡大しました。

西日本豪雨で被害が拡大した区域

逆に、東日本大震災における石巻市周辺は、想定より広い範囲に被害が拡大しております。

最近の大雨は「想定以上の〜」となる場合も多いので、色の有る無しはあくまでも参考程度に留まるものとご理解ください。

ただし、宅建業者による説明は「最新で、正確なもの」でなければなりません。

境目にある場合は！？

これは、意外とよくあります。

危険性については上で述べた通り、あくまでも「色の有る無し」は参考程度なのですが、重要事項での説明義務はどうなるのでしょうか。

ハザードマップにおける地図の縮尺は、個々の住宅が識別できるように1/10,000〜1/15,000程度を基準とし、やむを得ない場合は1/25,000程度とされています。

この場合、背景に使用する地図は、各市町村が独自に測定したものの他、国土地理院が作成した地形図が採用されることも多いようです。

一方、ハザードマップは、国土交通省公共測量作業規定に従って作製されており、縮尺レベルに応じた許容誤差が認められています。

それによると、よく使われる1/10,000の縮尺で最大7ｍの誤差の可能性があるとのことです。

ハザードマップを拡大すると、同一サイズの四角形で区切られた格子状のメッシュ単位になっているので、色の境目もその格子状に仕切られています。

よって、実際に境目で危険性が変わることもなければ、そもそも誤差の範囲が最低でも7mはあるので、それを踏まえた上で重要事項の説明を受ける必要があります。

業者としても、色が塗られてないから説明を省略、というわけにはいかず、付近に災害エリアが存在するのであれば、その旨も説明しなければならない、ということになります。

最後に

喉元過ぎれば熱さを忘れる

と言いますが、今年の梅雨時期も大雨にはヒヤリとさせられました。

夏〜秋は台風、冬は雪による被害、春は花粉、そして一年を通して地震という、見事なまでの自然災害大国である日本。

「絶対に安心だ」という場所は無いにしても、自分の住んでいるエリアやこれから買おうとする物件がどういう区域なのかは常に把握しておくと良いと思います。

また、このようやエリアは、不動産価格にも直結してしまいます。

元々は災害エリアに入っていなくても、今年の大雨や台風による被害で、新たにエリア内に入った、という例も少なくありません。

付近の避難所の確認も含め、気をつけておきましょう。