「農地を売買する場合」を考えます。
一口に「農地の売買」と言いましても、色々ありますよね。
例えば、周りに家が建つ住宅地のど真ん中で長いこと畑をやっていて、いざ売ろうと思い立って謄本を調べると地目が「田」になっていた場合であったり、畑が欲しい方にそれをそのまま売ることにした場合など。
この２つ以外にもパターンは色々ありますが、日本の法律ではそれぞれの場合で「農地法による許可」が必要になります。（許可が無いと、売買契約自体は有効ですが、所有権の移転ができません）
通常はそれを仲介業者などに指摘されたあとで、「行政書士の先生に依頼しますか？」などと尋ねられ、売主もよく分からないので「お願いします」となるパターンがほとんどだと思います。
農地法の許可を取ること、場合によってはとても簡単に済むこともありますが、場合によっては、とても大変手続きが煩雑になることもあります。
前もって知識を得ておけば、どのようにすれば楽で早くて安く済むか、判断の材料にもなるかと思いますので、こちらで解説して参りたいと思います。
農地と採草放牧地
まず「農地」とは、
耕作の目的に供される土地
のことです。
現在、耕作中の土地はもちろん、現在は耕作されていなくても、ちょっと手を加えればいつでも耕作できるような土地も、「農地」になります。
耕作：土地に対して労働や資本を投じ、肥培管理を行って作物を栽培すること
同じく農地法で許可が必要となる「採草放牧地」というものがあります。
これは、
農地以外の土地で主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるもの
と定義されています。ここでいう事業とは、「営利目的であるか」は関係なく、耕作や養畜が継続して行われていれば、「採草放牧地」となります。
農地法の届け出や許可が必要になる「農地」とは、この２つのことを言います。
そして、「農地」であることの判断基準は、基本的には現況が最優先されます。
さらに土地の場所や環境、利用の状況などを考慮し、総合的に判断がなされます。
いくら地目が宅地や雑種地になっていても、現在、耕作が行われている土地は、「農地」とされたり、もともと田んぼで、今は一時的に休耕地となっている土地でも、「農地」として扱われたりします。
ただ土地の一部で家庭菜園しているような宅地は、農地になりませんのでご安心を。
地目だけ見ても判断できず、かといって現況だけでも決まった基準の無い（あったとしても自治体によって異なります）、少々ややこしいものなのです。
農地法の目的とは
農地法の目的は、
耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もって国民に対する食料の安定供給の確保に資すること（農地法１条）
とされています。
土地を売買する上では、
周りに田んぼが多い
周りは家だが、その周囲に田や畑がある
これまでに家が建ったような形跡がない
このような土地は、要注意です。地目を確かめる必要があります。
農地法の種類
農地を取引する際は、農業委員会や都道府県知事などの許可が必要となります。
大きく３つの種類があり、取引の様態によって、どの許可（届け出）が必要かが変わってきますので、それぞれ説明していきたいと思います。条文は長いので省略します。
①農地法３条（権利の移動）
これは単に農地を農地のまま、その所有権を他人に譲渡する（売買）場合です。各市町村の「農業委員会」の許可が必要となります。
賃借権の設定の際にもこの許可が必要です。
農地法の目的が「農地を守る」ことなので、面積が減らなければ許可されることが多く、親族間での相続・遺産分割などによる権利取得や抵当権を設定する際は、許可自体が必要はありません（届け出は必要です）。
許可を得ずに取引した場合、売買契約自体が無効となってしまいますので、お気をつけください。
②農地法４条（転用）
これは、農地を農地以外のものに転用するときに必要な許可です。
例えば、自分が持ってる田（農地）に家を建てる場合などです。
この際は、農業委員会を経由して、都道府県知事の許可が必要となります。
①4ha以下のとき →都道府県知事の許可（農業委員会経由）
②4haを超える→農林水産大臣の許可
ただし、市街化区域内の農地であれば農業委員会への届け出だけでOKです。
また、採草放牧地の場合は、この許可は不要です。
許可を得ずに行なった場合は、「原状回復義務」が発生します。
③農地法５条（権利の移動＋転用）
両方を足したものが５条です。
所有権の移転など、他人への譲渡に地目の変更（家を建てるため等）が伴うもので、不動産取引でもよくあります。
地目の変更を伴った”賃借”の場合にも必要となる許可ですので、ご注意ください！
４条と同様、都道府県知事の許可が必要で、市街化区域内の農地であれば農業委員会への届け出だけでOKです。
４条と違う点は、採草放牧地の場合でもこの許可が必要となります。
また、許可を得ずに行なった場合は、「契約無効」＋「原状回復義務」を負うことになります。
とまぁややこしいので、大まかには、
①３つのうちどれに該当するか
②市街化区域かそれ以外か
③どこの許可、もしくは届け出が必要か
まずは、この３つを把握すれば良いと思います。
問題は、その土地がそもそも許可がおりない農地である場合、などです。
農業振興地域とは
農業振興地域とは、「農業の振興を促進することを目的とし、今後相当期間（おおむね10年以上）にわたって農業振興を図るべき地域」とされており、この指定区域内では、なかなか許可がおりません！
実務上ではよく「農振地域」と略されて呼ばれてますが、この地域は各市町村の「農業振興地域整備計画における土地利用計画区分」で定められてます。
大きくは「農用地区域」と「それ以外（農振白地地域）」に分かれており、それぞれ「青地」「白地」と呼ばれてます。（用途地域で出てくる「白地」とは違いますのでご注意を）
「農用地区域」とは、「農業振興地域」の中でも特に「土地改良事業（農業用水や区画整理などの農業用の土木工事等）がなされたなどの生産性の高い農地で、農業上の利用を確保すべきものとして指定された区域」です。
「農振白地地域」はそれ以外の部分ですが、
農用地区域＝「甲種農地」「第一種農地」
それ以外（白地）＝「第二種農地」「第三種農地」
に分かれます。
「農用地区域」は転用することはまず不可と思っていただいても差し支えないほど厳しい制限がかかっておりますが、それ以外の「白地＝農振白地地域」では例外的にできる場合もあります。
よく田んぼの横にアパートが建ってたり、田んぼの中に住宅地が形成されてたりするのを見かけたりすると思うのですが、アレです。
そのような例外は、その農地が上記のいずれかに該当するかでそれぞれ変わってきますが、その際、「農用地区域からの除外の手続き＝農振除外」という申請をして、認容される必要があります。
農振除外とその要件
農振除外を受けることができれば、農業振興地域内でも転用できる、ということになるのですが、まず市町村の農業嗜好地域整備計画の変更の手続きが必要です。
これは、申請があるたびに手続きをしてくれるというものではなく、年に１～２回程度しか行わないので、とても時間がかかるのです。
なので、農振除外が認められるか、予めある程度把握しておく必要があります。
＜農振除外の要件＞
◆必要性、代替え性
その土地を農用地等以外の用途に供することが必要かつ適当であって、農用地区域以外に代替すべき土地がないこと。
◆集団性、農作業の効率化、農業上の効率的且つ総合的な利用
農用地区域内における農用地の集団化、農作業の効率化その他土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと。
◆効率的かつ安定的な農業経営を営む者
効率的かつ安定的な農業経営を営む者の、農用地の利用集積に支障を及ぼす恐れがないこと。
◆排水路等施設機能
農業用排水施設や農道等農用地等の保全または利用上必要な施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと。
◆土地改良事業
土地基盤整備事業（ほ場整備事業等）完了後8年以上経過しているものであること。
宗像市や福津市内で、実務上で農振除外が認めらたケースはいくつかありますが、共通してるのは、
そこ以外に代替え地が無い
農地の用に供される予定が将来的に期待できない
市街化区域に面している
などがあります。
また、他に「一度駐車場などとして使い、その後申請をする」という方法がありますが、駐車場に造成する手間や費用がかかったり、どのくらいの期間が必要かなどの要件も異なってきますので、まずはご相談されるのが良いかと思われます。
最後に
農林水産省HPより出展
いかがでしたでしょうか。少々難しい内容だったかもしれませんので、ポイントをまとめますと、
◆農地のままでは自由に売買ができない
→農地法のいずれかの許可や届け出が必要
◆許可がもらえない農地もある
→最後の抜け道として「農振除外」という手がある
この２つだけでも覚えておくと良いと思います。
日本の食料自給率はカロリーベースで３７％と言われており、農地は農地法で厳しく守られております。
一方、そのせいで死に地となってる土地がたくさん出てきてるのも事実であります。
有効利用しながらも農地を守る、この２つの観点から地域の活性化に繋がるような都市計画が今後進められると良いですね♫