水面下物件とは！？
物件に関するお問い合わせで最近多いのが「水面下物件」についてです。
不動産業界でいう水面下物件とは、一般的には、
レインズ（不動産業者専用の物件情報サイト）やポータルサイト（スーモやアットホームなど）などのインターネット上や、紙媒体での広告物、外看板など一切の外部への掲載をしていない物件のこと
を指します。
売主、買主のメリットとデメリット
買主側のメリットとしては、掘り出し物的なものを探す楽しさもありますし、条件がぴったりであれば他の競合相手などで急かされることもなく、スムーズに話が進むこともありますので（その分、仲介業者が直接交渉に当たります）、その点でメリットがあります。
売主側としては、不動産の売却を表立って外に出したくない場合などは、水面下での取り扱いで客付けできれば幸いです。
また、インターネットでの広告は、極端にいえば全世界に向けた宣伝広告となるため、いつどこで誰が見てるか分かりません。その点、水面下物件としての売り出しであれば、不動産会社さえ信頼できれば特定の限られた人にしか知られない為、安心安全面で優位とも言えます。
反対にデメリットとしては、買主側の立場だと、条件に見合う物件に巡り合えるかは運次第という点でしょう。
市街地近辺の物件とは限らないですし、公共の上水道が通ってないような場所でも水面下物件として取り扱う場合も多々あります。
売主側のデメリットとしては、広範囲に募集をかける訳ではないので、買い手が付くまでに時間がかかる恐れがあります。
これも運によるところが多いのですが、インターネットもチラシも一切使わず買主を探す必要がある為、どうしても時間がかかってしまいます。
ただ、「焦って売る必要がない」というような方にとっては、秘匿性重視で売り出すメリットの方が大きいかもしれません。
売り出し価格への影響は！？
水面下物件として売り出す場合でも、周辺の過去の取引事例や実勢価格をもとに売り出し価格を決めていくので、売り出し価格への影響は特にありません。
インターネット等で広く宣伝をする訳ではないので、購入希望者が絞られる分、売却価格が下がるのでは、と危惧される方もいらっしゃるようですが、買う側もおおよその相場を理解しているので、実際にはあまり影響しない、というのが現実かと思われます。
オークション形式とは違うので、売主側と仲介業者で売却価格をしっかり決めていれば、トラブルも少なく、通常と同じ金額（相場）でスムーズに売却できるでしょう。
時間がかかってしまう可能性は否定できませんが、近年、あえて「水面下物件を探している」お客様も増えているので、希少性が上がる面も踏まえると、一概には言えないのかもしれません。
水面下物件を購入する方法
買う側として水面下物件に接触する方法としては、やはり一番は「不動産会社に行くこと」でしょう。
まだ売主と交渉中（打ち合わせ中）の物件や、インターネット掲載準備中の物件などを紹介してくれる可能性があります。
通常、水面下物件は、
①ハウスメーカー等に情報を流して買い手が決まる
②自社の顧客に紹介する
③売主からの要望で、ご来店のお客さまにしか紹介していない
このような事情で、インターネット上で探すことができなくなってます。
なので、信頼できる不動産があれば一度と言わず、二度三度通うことで、水面下物件を紹介してくれるようになるかと思います。
不動産売買というものは、買う側が購入意思を示せば全て買える、という訳ではありません。不動産会社としても売主からの信頼を頂いてますので、誰にでも売るわけにはいかないのです。
この辺りは通常の物販等とは違った性質がありますので、ご理解いただければと思います。
また、ホームページの会員登録等で水面下物件を紹介してくれる業者さんもあるようですが、会員登録自体が、住所、名前、連絡先ぐらいで簡単に登録できるサイトがほとんどのようなので、あまり「水面下物件」とも言えないような気もします。
水面下物件として売り出す際の注意点
通常の売却ではレインズへ掲載した方が多くの業者やエンドユーザーの目に留まるので、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結びます。
ただし、水面下物件ではインターネット上への掲載をしないので、「一般媒介契約」となります。
一般媒介契約では、他の不動産会社とも媒介契約をすることができるのですが、そもそも秘匿性重視で水面下での売却を進めようとしているので、複数の業者に依頼するのはあまりオススメできません。
もしどこかで情報が流出した場合、責任の所在を明らかにしなければならなくなるからです。
窓口が複数になると、やり取りも複数となる為、混乱するデメリットを考えると、希少性を高める意味でもどこか一社に絞った方が良いでしょう。
まとめ
昨今、お問合せが増えている「水面下物件」について、メリット・デメリット、注意点などを中心に解説しました。
個人的には「掘り出し物」を探したり見つけたりするのは好きなので、インターネット上で希望に見合う物件がない場合は、一つの選択肢として「水面下物件」で探すのもアリかと思います。
また、インターネット上での募集で、購入希望者が多くなった場合の「競合」物件などは、購入金額や条件面での他者との駆け引きなどで煩わらしい思いをするのも嫌なので、あえて信頼第一で売主様と直に向き合うことができるのも「水面下物件」の大きなメリットかと思います。
売る場合は、物件の希少性が上がり、秘匿性も高い
買う場合は、あまり人目に触れていない物件かつ競合もごく僅か
弊社でも取り扱っておりますので、是非ご検討いただければと思います。