居住用の自宅を売却した際、利益（売却益）が出れば譲渡所得税がかかります。
反対に、損失が出た場合は、給料と通算して税金が還付されることもあります。
このような売却損益は、元になる金額が大きいので、売却した時期や土地建物の価格割合の違いで、数十万円か、それ以上の差が出ることもよくあるのです。
この記事では、なるだけ支払う税金を抑え、効率良く自宅を売却する方法を説明してみたいと思います。
売却損益の計算方法
売却損益とは、売った価格（譲渡価額）から取得した価格（買った時の価格）や仲介料など（譲渡費用）を引いたもので、譲渡所得、と言います。
この、譲渡所得の計算方法が、まずは基本となります。
計算式は
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
単純な式なのですが、とても重要なのでよく覚えておいてください。
ご自宅の所有期間が5年以下か5年超かで税率が異なります。
この起算点は、売却した年の1月1日時点で判定されます。
所有期間とは
上の表の所得税と住民税に復興特別所得税を足した税率が、譲渡所得税の税率となります。
5年以下か5年超かで大きく税率が異なるため、所有期間について注意が必要です。
この所有期間は、
資産を取得した日から譲渡した日まで
となります。
【取得した日とは】
①購入した場合
→引き渡しを受けた日と契約効力発生の日から選択
②自分で建てた場合
→建築が完了した日
③他人に建築させた場合
→引き渡しを受けた日
④贈与、相続、遺贈により取得した資産
→贈与者、被相続人、遺贈者がその資産を取得した日
【譲渡した日とは】
→引き渡した日と契約効力発生の日から選択
譲渡日が購入してから5年を経過していても、譲渡した年の1月1日時点が5年未満であれば、短期譲渡所得になってしまいます。
譲渡価額とは
売った価格ですが、「価額」となってる点が注意です。
価格というのは単にお金の金額そのものですが、価額というのは、値打ちに相当するもの、です。
売却した金額に、固定資産税の精算金や実測した時に増えた分の金額も加算されます。
よく間違えるところなので、注意しておきましょう
取得費とは
次に取得費の計算です。
取得費＝取得価額ー減価償却費の合計
です。
減価償却費の合計＝減価償却費×経過年数
減価償却費＝取得価額×９０％×定額法の償却率
９０％というのは、自宅の残存価値が最後に10%程度は残るという仮定の数値を１から引いたものです。これはあまり気になくていいのですが、ご自分で計算しなければならないのは取得価額です。これは、
①購入時に契約書に記載された消費税込みの価格、または建築価格
②購入時に支払った固定資産税の精算金、実測による精算金
③購入時に支払った仲介手数料、各登記手数料
④税金関係（印紙税、登録免許税、不動産取得税）
⑤自宅に住むまでの間に払った借入金等の利息部分
⑥購入時に支払った、測量費、地盤調査費用、地質調査費用など
⑦購入時に支払った工事費用（家の解体、上下水道、整地、駐車場造成など）
⑧増改築があった場合はその費用（❇︎修繕費は入りません）
⑨借地の場合、更新料があった場合はその費用
つまり、購入時に支払った費用の全額です。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
譲渡所得×税率＝支払う税金
計算式は上記ですので、取得費が大きいと、譲渡所得が小さくなりますので、払ったものはなるだけ入れた方が税金が安くなります。
契約書や領収書だけでなく、当時の通帳などで支払った先と金額が分かれば計算に入れることができますので、全て取っておくようにしましょう。
金属造は、骨格材４㎜以下を軽量鉄骨、４㎜超を重量鉄骨と言います。
また、自宅用の建物であれば、耐用年数は1.5倍となります。
例えば、木造の耐用年数は、22年×1.5倍＝33年となります。
さらに新築時、
建物：２，０００万円
土地：３，０００万円
経過年数が20年2カ月だった場合は、
減価償却費の合計は
減価償却費＝取得価額×９０％×定額法の償却率なので
減価償却費＝2000万円×９０％×0.031（非事業用の木造） =55.8万円
20年2カ月は、6カ月未満の部分は切り捨てなので、20年とし（6カ月以上の場合は切り上げ）、
55.8万円×20年＝1116万円
2000万円（取得価額）ー1116万円（減価償却費）＝884万円（建物の取得費）
土地と合わせ、取得費の合計は、３，８８４万円となります。
譲渡費用とは
最後の３つ目、譲渡費用について。
これは、「売却するために支払う必要があった費用の合計」です。
具体的には、
①売却時の仲介業者への仲介手数料
②売却するために支払った広告費用
③売却するために必要となった測量代
④印紙税
⑤借地だった場合は、名義書換料
⑥買主からの要望で建物を解体をした場合は、その費用
⑦買主からの要望で庭木、庭石を除去した場合は、その費用
などです。
契約のために遠方へ行った場合の交通費やその時にかかった飲食代も、含めることができます。
取得費や譲渡費用に含まれないもの
直接的に売却のためにかかった費用は計上できることになってますが、微妙なものもあります。
例えば、売却時に、残っていた抵当権を抹消した場合、その費用は計上できません。
また、売却時の引っ越し費用も含めることができません。
その他、住所変更手続きやそれに伴って発生した費用、買主からの要望ではない、庭木などの除去費用、過去の建物撤去費用などは計上できません。
最後に
譲渡所得税の計算方法について、この回はまず、それぞれの用語について説明いたしました。
まずは所有期間を確認し、
・譲渡価額は単純な売却した金額だけではないこと。
・取得費、譲渡費用に含まれるもの、含まれないもの
・それぞれを計算し、それを足し引きすれば譲渡所得が分かる
そして最後に、譲渡所得に税率を掛ければ譲渡所得税が分かります。
自分が住んでいた家については3000万円の特別控除がありますが、そうではない場合、この計算方法で大方の目安をつけることができれば、節税などにもお役立ていただけるのではないかと思います。
次章以降では実例を出しながら、実践編という形で解説いたします。