2021-12-19
令和地建の買取り再販システム
令和地建では土地や建物の買取りも行なっております。最近増えてきた「不動産買取り」の中身と実態について、こちらのページで詳しく解説いたします。
不動産買取りの仕組みと実態
最近、不動産に関するチラシで「どこよりも高く買い取ります！」などの文字がよく目につくかと思います。
ひと頃よりさらに増えたと思うのですが、インターネット内での広告やサイトも、よく見るようになりました。
本ページではその背景と、弊社における「不動産買取」と「なぜ高く買い取れるのか」について、比較も交え解説して参ります。
不動産の買取再販が増えた背景
新築住宅着工件数も落ち着きが見え始め、政府による補助金制度も、新築から中古市場に移りつつあります。
日本の不動産市場では、不動産業者はもちろん、大手ハウスメーカーや中小規模の工務店、買取再販業者が存在しますが、そのような「新築から中古」への軸足の転換に伴い、ある現象が起きてます。それは、
「やたらと買取り業者が増えてきた」
という現象です。
それには日本独特と言っていい理由があるように思います。
これまで、新築のマンションや戸建ては、土地を仕入れて建築資材を大量に仕入れることで建築費用を落とし、利ざやを生み出す仕組みでした。
エリアと立地条件で、最終的に「売れる」値段は大方決まっているので、焦点は「いかに土地を安く仕入れ」「建築費を抑えるか」でした。
ところが、その「新築」自体が、人口減やこれまでの「つくり過ぎ」、最近の「新型コロナ」の影響もあり陰りを見せ始めます。
国の支援も軸足が「中古住宅市場」に移りつつあり、多くの業者もそれに合わせ「中古住宅」の仕入れと販売に力を入れるようになりました。
日本の中古不動産（土地も含め）の流通市場には、昔からの悪しき慣習に「囲い込み」というものがあります。
これは、不動産を媒介する際の仲介手数料を、売主と買主、両方からもらう目的で、業者が物件を文字通り「囲い込む」風習です。
ところが、国交相の通達や勧告により、関連団体などからその点を厳しく注意されるようになり、「悪しき慣習」もようやく少なくなってきました。（感覚的にはまだまだ残ってますが）
そこで、不動産業においては先端を行くアメリカ型の産業構造へと変化しつつある中、同じように利益を確保したい様々な業種が目を付けたのが、
不動産の買取再販
というわけなのです。
利益を出す構造
「業者が買い取って売る」と言いましても、不動産の場合は様々な税金がかかります。
・不動産取得税
・登録免許税
・消費税（課税業者の場合）
・印紙税
その他、固定資産税や都市計画税など。
また、登記に要する費用（移転と設定費用）や、保険料（火災・震災）もかかってきます。
リフォーム費用も、単に見た目を綺麗にするための工事の他に、内部的な点検と、必要に応じ補修費用などもかかってきます。
これは、売る際に、安心して買っていただく為に必要なものなので、業者が買取って再販する場合は、必ず必要になるものです。（個人間の場合はある程度免責できるので、そこまでせずに取引を行う場合も少なくありません）
見た目を綺麗にするための工事も、外回り（木や石の撤去、草刈りなど）から家の中まで。
土地の場合は地盤調査から、土留めや擁壁の作り替えなども、必要に応じて行います。
最終的な売却価格は、相場で大方決まってくるので、これら諸費用と買取価格の合計を引いた金額が利益となるのです。
売却価格 ー（買取価格＋諸経費）＝利益
もちろんですが、この利益の中には、会社運営のための人件費や広告費、家賃等も含みますので、最終的に残る純利益はそれらすべてを引いた残り、となります。
買取再販が多くなってる理由（売主側）
最近ではインターネットの普及により、不動産の相場価格が大変わかりやすくなりました。
よくある「比較サイト」や「○秒査定」のようなものでも、大方の金額は分かります。
ただ、いくら相場価格が分かっても最も困難な問題は、
「実際に売れるかどうか」
です。
今時の買い手はそう甘くありません。
売るのがカンタンになった、その反対側で、買うのもカンタンになっている
のです。
つまり、物件の検索や価格の比較がしやすくなったので、買う側も、より慎重になってます。
いくら売る側が○秒で相場価格を出したところで、買う側がその金額で買ってくれるかは、また別問題なのです。
そうすると、
売れるまでの時間がもったいない
売れるまでの駆け引きが面倒
売れるまでの間、計画が前に進まない
という煩わしさと、中古物件特有の、
売った後の責任問題（改正民法では「契約不適合責任」と言います）
があるため、売主は「買取り」で素早く現金化、その後の責任問題も無し、というメリットを優先するのです。買取再販が多くなってる理由（業者側）
業者側の視点に立つと、建築費の高騰と、新築住宅の需要減、中古住宅への支援拡大が背景にありそうです。
他に、「囲い込み」が厳しく監視され、媒介での仲介手数料だけでは経営が成り立たない現実や、長引くデフレで現金の価値が相対的に上がっている、ということもあるかと思います。
最近では、新型コロナによる影響で、生活基盤をよりコンパクトにまとめる傾向がより強まり、「今後も拡大する見込みがある」から、業者が資金投入して、販売網を拡大しているのでしょう。
ただ、過当競争は既に始まっており、「どこよりも高く、スピーディーに！」という買取りも、現実に即してるようには思えません。
ポストに入ってるチラシやインターネットでよく見る広告。少し考えると分かると思うのですが、それらを「あなた」が目にするまでにかかった費用、おいくらぐらいかかるでしょうか。
買取り業者の必要経費
まずチラシを撒く費用は、1万枚でおよそ5〜10万円です。（幅がある理由は、業者や依頼先によって異なるからです）
冊子や新聞の折り込みとなると、また別途費用がかかります。
宗像市と福津市だけでも世帯数は6万世帯なので、その近辺も合わせ、ある程度定期的に目につくように満遍なく撒こうとすると、それだけで最低でも毎月2〜３0万円の経費がかかります。
さらにそれを作るための費用は、自社で作ってる場合は別として、業者に頼んだ場合は、１デザインで数万円〜。
インターネット広告は、よくあるのがリスティング広告ですが、あれはクリック数に応じて課金されていく仕組みなので、最初に枠を決めて、「その金額の範囲内」などのように設定します。
前にいた会社では3万円／月でしたが、頻繁に上位検索されるような会社（検索エンジンでよく目にする会社）は、それなりに「押されたら高い課金のかかるワード」を登録しているので、少なく見積もっても10万円近い枠を設定していると思われます。
それ以外に、大手フランチャイズと提携しているような会社さんは、それなりのロイヤルティがかかります。
買い取る際にかかる税金については、どこも平等。
リフォーム費用については、先に売る側がやれば、買う側は必要なくなる分、金額に上乗せされるし、逆に、売る側がやらなければ、あとで買う側が必要になるので、その分、金額は下がります。
そこは相対関係なので、買い取る価格に影響を及ぼすことは、ほぼ無いんです。
結局、大きく影響するのは、
会社ごとにかかる経費
なのです。
売れる価格は、相場が決めるのほぼ変わりません。
昔のように
腕の立つ営業マンが高く売った
なんてことは、今は皆無です。インターネットで実勢価格が白日のもとに晒されるので。
そうなると、買取価格の高い、安いはどこで決まるのかというと、
会社ごとの経費と利鞘（りざや）の設定価額
ということになります。
経費の大きくかかる会社は、それなりの利鞘を確保しないといけないため、買取価格は安くなり、経費をあまりかけない会社は、利鞘も少なくて済むため、その分高く買い取ることができる、というわけです。
弊社が高く買い取れる理由
土地の実勢価格は、公示価格と取引事例比較法により、多くの住宅地である程度決まっております。
建物については、建築年月日や当時の建築部材、法定耐用年数、減価償却率、残存率などをソフトに入力し計算。
土地と建物の価格を足し、あとは近隣の取引事例やその時の金利、経済動向、行政サービス、市場の引き合いなどを総合的に勘案して、売却価格を決めます。
どちらもインターネットの普及により、情報もたくさん瞬時に手に入れることができる為、実勢価格の近似値も、より狭い範囲で特定されるようになりました。
そこで、「不動産の買取り業者」が買い取る価格は何に影響されるか、と言いますと、
それはズバリ、
かけた経費と、見積もる利ざや（利益）
の2つになります。
上の図でご覧になるとお分りいただけると思いますが、弊社はテレワーク経営なので
◆人件費を含む経費を限界まで削減し、それを買取価格に回せる
のです。
同時に、利ざや（利益幅）も多く取る必要がないため、
◆他社に比べ高く買い取ることが可能になるのです。
ただし問題が！
それは、
「経費を削るに削った分、このことを誰にも知ってもらえない」
という点です。悩みどころではありますが、どうすれば売る側も買う側も満足してもらえるか、考え抜いた結果、
自分が（弊社が）リスクオン
することにしました。
とは言いましても、会社経営が継続できなければ、かえってお客様に迷惑をかけることになりかねません。なので、このリスクオンとは、
自分が汗を流す
という意味です。汗を流すとは付加価値を付けること。つまり、ホームページも広告も販売もリフォームも、すべて一手に引き受ければいいわけです。
とはいえ限界もありますし、それなりの苦労もありますが、その反作用が、
お客様の満足なのですから。
しかも売る側も買う側も。
高く買い取れる理由は、それに他なりません。
宣伝広告費は、売却価格に影響するのか
これもよく見聞きするのですが、結論から言えば、あまり関係ありません。
直感的に、
大手のように、人件費や宣伝広告費をかけた分だけ高く売ることができるのであれば、高価買取もできるのではないか
と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、
宣伝広告費は、高く売るためではなく、安く仕入れるためにある
のです。不都合な真実のようで恐縮ですが、これが事実です。
行動経済学的に言えば、ザイオンス効果、バンドワゴン効果、ハロー効果
により、人は
「大きなものやよく見るもの＝正しいもの」
と信じてしまいます。
過去に、弊社である実験をしてみました。
とある自社物件を、販売経費をかけて売り出した場合と、全くかけずに、ポータルサイトのみで売り出した場合、価格や反響に差が出るかを試したのですが、
全くありませんでした。
こんな実験、自社物件でないとそうそうできるものではないのですが、
「これが、現実です。」
ただ、これは実際に決まった価格で売り出した場合の実験であり、価格を決定づける要素の一つになり得るか、の実験ではありません。
とはいえ、誤差の範囲はせいぜい宣伝広告費の額にもよりますが、せいぜい±5%も無いぐらいだと思います。
つまり、
「2000万円の物件が、宣伝広告費を莫大にかけたからと言って2200万円で売れるいことは無い」
ということです。
お問い合わせはホームページから
長くなってしまいましたが、お分りいただけましたでしょうか。
情報化社会が個人間の隅々にまで行き届き、最近ではさらにA.Iにより、情報はそれぞれの趣味趣向や価値観に合わせ、向こうからやってくる時代になりました。
そんな中、人々の消費行動にも変化が現れ始め、
時間をかけたから売れるというわけでは無く、売れる時は瞬時に売れる、売れない時は売れない
という傾向に、拍車がかかってきたように感じます。
もちろん、不動産という特定物売買に「絶対」はありません。
正解は一つでは無いのが大前提です。
確率分布で見たとき、傾向のより強いものを可能性で順位づけして取捨選択する
のが、不動産取引です。
正解はないが、答えは必要
このような時がありましたら、是非ご相談ください。
弊社は個人経営ですので、よりお客様に近い立場で承れるかと思います。