来年より相続登記の義務化が始まりますが（令和6年4月1日施行）、本日はそれに伴うお話しとし、譲渡所得税の控除について説明します。
相続した家を売却した際、もし利益（譲渡益）が出たときは、その利益に対し税金がかかります。
これを譲渡所得税と言います。
ただ、要件を満たせば「特別控除」がありますので、事前に把握しておく必要があります。
相続や遺贈（故人の残した遺言により、その遺産の一部、あるいは全てを譲ること）により、被相続人（相続される側、親など）が住んでいた家を相続人が取得した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得の金額から3,000万円控除できます。
これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
控除というと分かりづらいですが、要するに「売却益が3,000万円までの間は税金がかからない」ということです。
「居住用不動産の3,000万円特別控除」とよく似てますが（実際中身はほぼ同じ）、今回ご紹介してるのは、あくまでも「相続した空き家に係る」ものです。
なので、相続で得た家を売却して「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受け、さらにご自身の家を売却する場合、「居住用不動産の3,000万円特別控除」の特例を併用して適用することができます。
この特別控除を受けるための適用要件としては、以下の全てを満たす必要があります。
＜相続物件に関する要件＞
- 売った人が相続により取得したこと
- 相続から売却までの間ずっと空き家で、事業用、貸付用または居住用に供されていたことがないこと
- 相続開始の直前において被相続人１人の居住用に供されていた家屋であること
❇︎老人ホーム入居の場合は、その直前まで居住していたこと - 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 一定の耐震基準を満たすもの
- 区分所有登記がされた建物以外の家屋であること
＜期間に関する要件＞
- 特例の適用期限とされる2023年12月31日までの売却であること
- 亡くなられた日（相続発生日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却であること
＜その他の要件＞
- 他の特例（取得費加算の特例等）を受けていないこと
❇︎「小規模宅地の特例」「居住用不動産の3000万円特別控除」とは併用できます - 親族や内縁関係者、特殊な関係のある法人などへの売却でないこと
- 売却代金が１億円以下であること
こちらの控除を受けるための手続きについては、基本的には確定申告と同時に行います。
相続の場合に限らずですが、不動産を売却した際に利益が出た際は「譲渡所得」として扱われ、「譲渡所得税」「住民税」を納付することになります。
利益が出なかった場合（マイナスが出た場合）は納税義務はありませんが、それを証明する必要がありますので、例えば取得した際の「契約書」などの提出を求められます。
納税義務が発生している場合には、売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に、通常の「確定申告」と「特別控除の特例」の手続きを、同時に行います。
これから多くなる「相続空き家」について、売却した際に譲渡益（利益）が出た場合、それが3,000万円までであれば税金が発生しない、というのが「 相続空き家の3000万円特別控除」です。
ただ、それには申請が必要となります。
通常の「居住用不動産の3,000万円特別控除」と併用することもでき、老人ホームにご入居された場合でも、それが適用されるように緩和されております。
その他にも要件等が様々ありますが、あまり極端な要件もないように感じますので、申請するタイミングや適用できる控除などを考慮し、ベストな選択の組み合わせをして頂ければと思います。
