今回は、相続した実家を売却するときにぜひ知っておきたい、
「相続空き家の3,000万円特別控除」
についてご紹介します。
以前も解説したことがあったかと思いますが、今回は実例をあげなら要件も含めて説明していこうと思います^ ^
例えば、親から相続した実家を1,500万円で売却したとします。
もし、購入当時の契約書などが残っておらず取得費が分からない場合、売却価格の5％を「概算取得費」として計算する方法があります。
1,500万円なら取得費は75万円。
仮に仲介手数料などの売却費用を100万円として、長期譲渡所得で計算すると……
税金は約269万円！(_)
ただし、一定の要件を満たした相続空き家であれば、この譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
今回の例なら、
特例なし → 税金 約269万円
特例あり → 税金 0円
になる可能性があります。
なかなか大きな差ですよね。
ただ、誰にでも適用できるかといえばそうでもないので、ここからは、この「3,000万円特別控除」の主な適用要件を見ていきましょう(^ ^)
① 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
対象となる家屋は、昭和56年5月31日以前に建築されたものである必要があります。
また、マンションなどの区分所有建物は対象外です。
いわゆる「昔からある実家」を想定した制度ということです。
② 原則として、亡くなった方が一人で住んでいたこと
相続開始の直前に、亡くなった方（被相続人）がその家に住んでおり、原則として被相続人以外に居住していた人がいなかったことなどが要件となります。
ただし、亡くなる前に老人ホーム等へ入居していた場合でも、一定の要件を満たせば対象となる場合があります。
ですので、
「老人ホームに入っていたから使えない」
と最初から諦める必要はありません。
③ 耐震基準を満たす、または建物を取り壊すこと
古い建物をそのまま売れば、すべて対象になるわけではありません。
一定の耐震基準を満たした状態にする、または建物を取り壊すなどの要件があります。
現在は制度が改正され、一定の場合には、売却した翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行うケースについても特例の対象となる場合があります。
そのため、
「先に解体して更地にして売るのか？」
「古家付き土地として売るのか？」
についても、売却する前に考えておきたいポイントとなります。
④ 売却できる期限がある
この特例は、いつ売却しても利用できるわけではありません。
原則として、
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
に売却する必要があります。
2029年12月31日まで
となります。
「誰も住まないけど、とりあえずそのままにしておこう」
と何年も放置していると、気付いたときには期限を過ぎていた……ということにもなりかねません。
⑤ 売却代金が1億円以下であること
対象となる家屋や土地等の売却代金が1億円以下であることも要件の一つです。
また、2024年1月1日以後の譲渡では、対象となる家屋・敷地等を相続または遺贈によって取得した相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除上限は3,000万円ではなく2,000万円となります。
「売ってから考える」では遅いかもしれません
今回の例では、
相続した実家を1,500万円で売却
というケースで、
特例なし → 税金 約269万円
特例あり → 税金 0円
という大きな差になりました。
もちろん、実際の税額は取得費や譲渡費用、所有期間などによって変わります。
だからこそ、相続した不動産については、
「いくらで売れるのか？」
だけではなく、
「昔の契約書は残っているか？」
「いつまでに売ればいいのか？」
「建物を残して売るのか、解体するのか？」
「利用できる特例はないのか？」
こういったことも、売却する前に整理しておくことが大切です。
特に、ご実家に昔の売買契約書や領収書などが残っているのであれば、
古いからといって捨ててはいけません！
税額控除で、数百万円単位で税金が浮くこともあるのです！
令和地建では、宗像市・福津市を中心に、相続した不動産や空き家の売却についてもご相談を承っております。
売ってしまってからではなく、売る前に、まずはお気軽にご相談ください(^ ^)
※本記事は制度を分かりやすく説明するため、計算を簡略化した事例です。実際の税額や特例の適用可否は個別の状況によって異なります。また、この特例を利用するには確定申告と所定の書類が必要です。具体的な税務については税務署または税理士等へご確認ください。